Green news: guida completa al real estate sostenibile
Nel mercato immobiliare la location è tutto, ma negli ultimi anni la sostenibilità ha ridefinito criteri di valore e scelta. Investitori, acquirenti e operatori registrano una domanda crescente per immobili con prestazioni energetiche elevate nelle principali città italiane. L’aumento è sostenuto da normative, incentivi fiscali e mutamento delle preferenze d’acquisto.
1. Panorama del mercato con dati OMI e Nomisma
Nel mercato immobiliare la location è tutto, ma il fattore sostenibilità è rapidamente diventato un elemento chiave nella valutazione degli immobili. I dati di compravendita mostrano un aumento della domanda per edifici con certificazioni energetiche elevate: secondo OMI e Nomisma, nel biennio 2024-2025 le transazioni per immobili con classe energetica superiore sono cresciute mediamente del 12-18% nelle principali città italiane.
Questo trend non è passeggero: normativi, incentivi e cambiamento delle preferenze d’acquisto lo consolidano.
I numeri confermano la tendenza: gli immobili sostenibili registrano una rivalutazione superiore alla media urbana. ROI immobiliare e cap rate mostrano variazioni positive legate all’efficienza energetica dell’immobile. Le analisi di mercato di Tecnocasa e Scenari Immobiliari segnalano un premio prezzo compreso tra il 5% e il 20%, variabile in funzione della zona e del livello di certificazione. Nel mercato immobiliare la location è tutto: il valore aggiunto si traduce in maggiore domanda e prospettive di redditività più stabili per l’investitore.
2. Analisi delle zone e tipologie più interessanti
Nel centro di Milano, Roma e Torino la domanda per immobili di pregio con soluzioni green rimane particolarmente solida.
Gli appartamenti con involucro performante, impianti efficienti e sistemi di gestione smart ottengono valutazioni superiori e minori rischi di obsolescenza. Nei quartieri emergenti la crescita della domanda è più rapida, poiché il premio prezzo è percepito come opportunità di rivalutazione a medio-lungo termine. I dati di compravendita mostrano come tali caratteristiche migliorino il cash flow atteso e la resilienza del portafoglio immobiliare.
Il mattone resta sempre un bene tangibile, ma oggi la sostenibilità influenza la scelta dell’investitore. Le prospettive di mercato indicano una progressiva integrazione dei criteri energetici nei processi di valutazione. Gli operatori che privilegiano efficienza e certificazione ottengono maggiore attrattività sul mercato e una migliore relazione rischio-rendimento.
Gli operatori che privilegiano efficienza e certificazione ottengono maggiore attrattività sul mercato e una migliore relazione rischio-rendimento.
Nel mercato immobiliare la location è tutto, ma oggi la sostenibilità rappresenta un moltiplicatore di valore.
Tipologie interessanti per l’investitore includono appartamenti di lusso ristrutturati con criteri di efficienza e interi edifici residenziali dotati di sistemi di gestione energetica centralizzata e materiali a basso impatto. Anche il segmento uffici mostra domanda crescente per spazi certificati LEED/BREEAM, che riducono il cash flow operativo e aumentano l’attrattività per i locatari corporate.
3. Trend prezzi e opportunità di investimento
I trend prezzi evidenziano due dinamiche parallele: crescita dei prezzi nominali per immobili green e compressione dei costi operativi. Nel 2025-2026 la rivalutazione dei beni sostenibili ha mantenuto un vantaggio competitivo, traducendosi in un maggior ROI immobiliare nel medio termine.
I dati di compravendita mostrano che il premio prezzo per certificazione e efficienza è sostenuto dalla domanda di locazione e dalla riduzione delle spese gestionali.
Il mattone resta sempre un asset difensivo, ma la selezione degli immobili diventa più rigorosa: preferire edifici con standard di efficienza e certificazioni consolidate migliora il potenziale di rivalutazione e il profilo di rendimento. Si prevede un’ulteriore focalizzazione degli investimenti verso immobili a basso impatto energetico e spazi ufficio certificati.
Nel mercato immobiliare la location è tutto, ma cresce anche il peso della sostenibilità nella valutazione degli asset. Gli investimenti più interessanti riguardano la riqualificazione energetica di portafogli esistenti, la conversione di uffici obsoleti in residenze green e lo sviluppo di nuovi edifici con elevati standard di certificazione. Nei progetti di riqualificazione assumono rilievo i capex pianificati con incentivi fiscali, che migliorano il profilo di redditività nettando oneri straordinari. Il cap rate sui prodotti core green tende a comprimersi, ma il valore complessivo e la stabilità dei flussi risultano superiori rispetto al mercato tradizionale.
4. Consigli pratici per compratori e investitori
Secondo Roberto Conti, gli investitori devono valutare sempre la certificazione energetica e il costo totale di proprietà. Il TCO comprende spese operative, manutenzione e aliquote fiscali, non soltanto il prezzo d’acquisto. I dati di compravendita mostrano che i risparmi operativi incidono direttamente sul cash flow e sul payback degli interventi. Per gli investitori focalizzati sul rendimento, il mattone resta sempre un asset tangibile ma richiede analisi dettagliate su costi energetici e incentivi disponibili.
Consiglio pratico 2: sfruttare incentivi e bonus statali per riqualificazioni; pianificare interventi che aumentano il valore di mercato. Si suggerisce di priorizzare coibentazione, impianti a pompa di calore e impianti solari fotovoltaici con storage per ridurre i costi operativi e migliorare la classe energetica.
Il mattone resta sempre un rifugio, ma lo diventa ancora di più se è efficiente. Gli interventi strutturali riducono il rischio di obsolescenza e aumentano il potenziale di domanda sul mercato.
Consiglio pratico 3: analizzare il contesto urbanistico e le previsioni di sviluppo della zona. La vicinanza a linee di trasporto, aree verdi e servizi incide sul premio prezzo per immobili green, influenzando il rendimento atteso dell’investimento.
5. Previsioni a medio termine (3-5 anni)
Nel mercato immobiliare la location è tutto, ma la sostenibilità consolida il suo ruolo nel determinare il valore. I dati di compravendita mostrano una preferenza crescente per prodotti efficienti.
Si prevede una consolidazione del premio per la sostenibilità: prezzi e domanda continueranno a favorire gli immobili efficienti. Tale dinamica può causare una compressione dei cap rate sui segmenti top del mercato.
I dati raccolti da OMI e gli scenari di Nomisma indicano una crescita moderata dei volumi e una selezione più marcata verso prodotti performanti. Per gli investitori ciò si traduce in maggior attenzione al costo totale di possesso e al potenziale di rivalutazione.
Per i prossimi tre-cinque anni, lo sviluppo atteso riguarda l’integrazione tra efficienza energetica e accessibilità ai servizi. Questo scenario rende prioritari interventi che migliorino il cash flow e il ROI immobiliare sul medio periodo.
Nel mercato immobiliare la location è tutto: per l’investitore la priorità resta migliorare il rendimento operativo dell’asset. Si consiglia di concentrare gli interventi su riqualificazioni mirate che riducano i consumi e facilitino l’accesso agli incentivi fiscali. Gli interventi devono aumentare il valore di mercato e migliorare il cash flow, riducendo i tempi di rientro del capitale. Per il compratore privato il calcolo deve includere la rivendita potenziale e il risparmio energetico nel computo del ROI immobiliare. La sostenibilità non è solo etica: è strategia finanziaria, poiché incide sulla domanda, sui costi operativi e sulla rivalutazione dell’immobile.
Fonti
Analisi basata su dati OMI, report Nomisma, ricerche Tecnocasa e scenari di mercato di Scenari Immobiliari. I dati di compravendita mostrano come gli immobili efficienti registrino performance superiori in fase di vendita e locazione, suggerendo opportunità di investimento per chi pianifica il medio periodo.
