Zenith Global ha portato a termine due distinte operazioni di cartolarizzazione immobiliare per conto del Fondo Mi.To, gestito da Green Arrow Capital Sgr, per un valore complessivo pari a circa 70 milioni di euro. Le transazioni riguardano tre immobili ubicati a Milano e destinati prevalentemente a uso residenziale; la strategia adottata punta su interventi contenuti e sulla vendita frazionata delle singole unità per massimizzare il valore realizzabile sul mercato.
L’operazione è stata strutturata nel rispetto dell’art. 7.2 della legge n. 130/99, con Zenith che ha costituito le società veicolo necessarie e che svolge simultaneamente i ruoli di corporate servicer, master servicer, calculation agent e amministratore. Green Arrow Capital Sgr figura come sponsor dell’operazione, mentre Phoenix Asset Management è incaricata come asset manager e CreaRe Group come development manager, assicurando le competenze operative per la valorizzazione degli immobili.
Strategia di valorizzazione e approccio operativo
La linea di intervento scelta prevede interventi di light capex sugli interni, mirati a rendere le unità immediatamente vendibili senza ricorrere a ristrutturazioni pesanti che richiederebbero tempi più lunghi e maggiori investimenti. L’obiettivo commerciale è la vendita frazionata degli immobili, trasformando asset aggregati in singole unità abitative in grado di attrarre acquirenti retail e istituzionali interessati a portafogli disaggregati.
Vantaggi della vendita frazionata
La strategia di frazionamento consente di migliorare la liquidità dell’investimento e di ottimizzare il prezzo medio di realizzo rispetto a una vendita in blocco; in questo contesto il ruolo del development manager è cruciale per coordinare le opere di finitura e le compliance tecniche. Il processo punta inoltre a creare unità più adatte al mercato locale di Milano e a segmenti di domanda diversificati, aumentando la probabilità di cessione rapida.
Struttura finanziaria e strumenti emessi
Dal punto di vista finanziario verranno emesse tre classi di titoli, sottoscritte da primari investitori istituzionali, con una struttura a tranche che permette di distribuire il rischio e adattare il rendimento atteso al profilo degli acquirenti. Zenith, nella veste di servicer e amministratore, gestirà il flusso dei proventi e le attività di reporting verso gli investitori, attività fondamentali per la trasparenza e la governace dell’operazione.
Ruolo delle società veicolo e governance
La costituzione delle special purpose vehicle serve a isolare i crediti e gli immobili dall’assetto patrimoniale degli sponsor, rispettando i requisiti imposti dalla legge n. 130/99. Zenith si è occupata della creazione delle entità e dell’impostazione della governance, mentre i flussi economici e la gestione operativa saranno monitorati da figure tecniche specializzate per garantire continuità e tutela degli interessi degli investitori istituzionali.
Partecipanti, competenze e prospettive di mercato
Nel team dell’operazione, Phoenix Asset Management cura la gestione dell’investimento sul piano operativo e patrimoniale, con l’obiettivo di massimizzare il rendimento del portafoglio; CreaRe Group coordina gli interventi di sviluppo e gli allineamenti normativi per la vendita. Zenith ha sottolineato l’impegno in investimenti tecnologici e risorse umane come leva per consolidare la posizione nel segmento delle cartolarizzazioni.
Impatto sul mercato e osservazioni dei protagonisti
Secondo i rappresentanti coinvolti, il segmento delle cartolarizzazioni immobiliari mostra segnali di maturazione e crescente appetito da parte degli investitori istituzionali, rendendo operazioni come queste replicabili in contesti urbani con domanda residenziale solida. I dirigenti hanno rimarcato come l’expertise dell’asset manager sia determinante sia nella fase di strutturazione sia nella gestione operativa, a conferma di un modello che unisce competenze finanziarie e operative per creare valore.
